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　　凯发官网入口凯发K8国际娱乐官网入口ღ◈。行业解决方案ღ◈，凯发官网入口ღ◈，凯发appღ◈，运营将决定最后的成败ღ◈，只有将运营环节打通ღ◈，以消费者需求为导向ღ◈，合理规划及优化业态组合ღ◈，并让租户最终受益ღ◈，才能让商业开发的价值最终得到体现ღ◈。因此ღ◈，企业更须重视内功ღ◈，研究好运营管理ღ◈，真正把运营管理看成核心竞争力ღ◈，或将是商业地产摆脱困境与风险的解药ღ◈。

　　成功商业运营管理的核心要素主要有三点ღ◈：第一ღ◈，合理规划招商业态ღ◈，从源头上为成功运营做好保障ღ◈；第二ღ◈，通过为顾客和租户提供各种服务ღ◈，以及策划促销活动让商家赚钱ღ◈，从而换来极高的租金收缴ღ◈；第三ღ◈，对业态及商家进行持续性的提升与调整ღ◈，最终与周边客户的需求对路ღ◈。

　　对不同的业态进行有效合理的划分与组合ღ◈，是后续商业运营的基础和源头ღ◈。而合理规划招商业态ღ◈，需把握好三大要点ღ◈：

　　商业设计与商业规划密不可分三人大战波多野结衣ღ◈，业态规划对建筑设计提出了设计要求ღ◈，而建筑设计是对业态规划的兑现和细化ღ◈。

　　如果能主动规划业态凯发K8国际ღ◈，提前了解不同商家的租赁条件ღ◈，尤其是主力店的物业要求ღ◈，比如充分考虑主力店所处的位置ღ◈、所占的面积ღ◈、所需要的停车位和货运通道等这些对商业建筑设计将产生重要影响的因素ღ◈，就能在商业设计时做到心中有数ღ◈，避免或减少后期的工程改造ღ◈。

　　另外ღ◈，在合理尊重主力店对建筑需求的同时ღ◈，必须以项目整体的商业效益为出发点ღ◈，进行商业规划设计ღ◈，形成完整的招商生态链ღ◈。

　　从租金回报上分析ღ◈，主力店或次主力店对整个商业项目的租金贡献其实很低ღ◈，但主力店的品牌号召力和集客能力强ღ◈，能吸引到充足的人流ღ◈，带动零售散户进驻ღ◈，同时有利于出租方在跟众多零售散户的谈判中取得主动权ღ◈，而商业项目租金贡献最终就得益于这些零售散户ღ◈。但主力店的比例也不宜过大ღ◈，否则会影响整个商业的租金回报率ღ◈。万达广场的百货ღ◈、餐饮ღ◈、电影城ღ◈、超市ღ◈、卡拉OKღ◈、电子游戏等主力店和次主力店的比重一般占50%以上ღ◈。

　　万达集团董事长王健林曾表示“商业不是做出来的ღ◈，是吃出来的”ღ◈，这反映了餐饮业对商业项目的重要性ღ◈。随着消费需求朝多元化ღ◈、休闲化ღ◈、体验化转型ღ◈，餐饮ღ◈、娱乐ღ◈、文化等非零售业态对打造业态互补ღ◈、客群共享ღ◈、激发人气ღ◈、连带消费的商业生态产业链发挥着重要作用ღ◈。尽管非零售店最初给付的租金比较低ღ◈，却能够丰富整个广场的业态ღ◈，满足人们“一站式”的消费需求ღ◈，可以在开业的初期快速积聚人气三人大战波多野结衣ღ◈，而且这些业态一旦稳定以后ღ◈，租金提升空间也会比较大ღ◈。

　　招商式运营对于商业项目来讲凯发K8国际ღ◈，知名品牌可以凭借其品牌号召力ღ◈，为项目快速带来稳定的客流ღ◈，同时ღ◈，品牌商家本身具有良好的品牌形象ღ◈，是商业地产良好的广告效用ღ◈。

　　但目前国内的商业项目在品牌商家招商过程中面临着两大难题ღ◈：一是品牌客商资源储备不足ღ◈，导致招商难度大ღ◈。二是在招商引进谈判过程中ღ◈，针对知名品牌缺乏足够的沟通及合作经验ღ◈，谈判砝码不足ღ◈，导致招商引进成本居高不下ღ◈。

　　商业地产的现金流与住宅不同ღ◈，一切预算收入主要依靠后期租金收缴ღ◈，所以欠不欠租ღ◈，欠租的比率高低ღ◈，是判断一个商业项目能不能活下去的关键ღ◈。因此ღ◈，购物中心想要经营成功ღ◈，不能只做负责收取租金的包租公ღ◈，而应仔细研究“如何让租户赚钱”ღ◈。小河水丰大河盈ღ◈，只有在租户经营良好的情况下ღ◈，购物中心的租金收益才能够得到保障ღ◈。如何才能让租户赚钱呢？主要有如下两个方面ღ◈：

　　营造一个安全ღ◈、便利ღ◈、亮洁ღ◈、舒适的消费环境ღ◈，是购物中心让顾客愿意来ღ◈，让租户留得住的最基本条件ღ◈。

　　首先安全是第一位ღ◈，即通过物业管理的内保及消防服务ღ◈，比如定期检查消防设施的安全有效性ღ◈；每天巡检消防安全通道楼梯ღ◈，防止占用和堵塞消防安全疏散通道ღ◈；制订和建立消防安全预案ღ◈；培训商场营业员正确使用灭火器ღ◈，在发生火情火灾时引导疏散人员ღ◈；商场内严禁烟火ღ◈、禁止吸烟ღ◈、安全出口的标识牌均要置放张贴在醒目位置等等ღ◈，为商户和顾客提供一个安全的消费环境ღ◈。

　　另外是消费体验环境的营造ღ◈，通过物业管理的设施维护ღ◈、环境管理等ღ◈，营造一个舒适ღ◈、便利ღ◈、高品质的消费环境ღ◈。比如ღ◈，通过购物中心导向标识的设计ღ◈，有效辅助商业流线ღ◈、使消费者在购物中心内的流动有序可控ღ◈。

　　商业项目的终极经营目标就是实现项目的资产不断增值及租金收益的持续提升ღ◈。而该目标的实现需依赖于租户营业额的持续提升ღ◈。

　　通过国内外购物中心运营管理的经验总结ღ◈，吸引客流最有效最直接的办法就是促销ღ◈。促销活动以主题活动为主ღ◈，一般按照节假日安排促销档期ღ◈。

　　也有很多商业项目会在节假日外创造促销活动主题ღ◈，例如项目开业周年庆ღ◈、夏日购物季ღ◈、美食节等名目ღ◈。

　　促销活动方案不仅仅是单纯的活动组织ღ◈，而是“组合拳”——既要有活动本身的策划ღ◈，还要有针对活动的宣传和推广（媒体投放ღ◈、DM直投广告等）以及与租户的协同促销ღ◈。活动结束后三人大战波多野结衣ღ◈，还需要从客流及销售额两个方面进行同比和环比分析效果ღ◈。

　　一般来说ღ◈，开业后的首年是购物中心商业项目的营运关键期ღ◈，需要在此期间树立项目的品牌形象ღ◈，培养项目的忠诚顾客群体ღ◈，尽快“暖场”ღ◈，因此ღ◈，开业首年的营销推广投入会比较大ღ◈，比如深圳华润万象城在开业第一年的营销推广费用就投入了1500万以上ღ◈。

　　购物中心的客流量增加了只是第一步ღ◈，只有让客户真正进到租户的店铺里面才是最关键的ღ◈。那么如何才能将顾客有效的引进门并促进成交呢？

　　延长进店客户的浏览时间是比较普遍的改善方式ღ◈。那么延长顾客的进店时间就需要有吸引顾客的货品陈列ღ◈，有热情的导购进行服务ღ◈。

　　因此ღ◈，购物中一要辅导租户橱窗设计ღ◈，设计要能够吸引顾客ღ◈，激起顾客的购物欲望ღ◈，顾客才会进一步进店流连ღ◈；

　　三要在日常的项目营运管理中定期组织租户的营业员进行形体ღ◈、礼仪ღ◈、销售技巧的培训ღ◈，专业热情的导购也能够提高进店的客流量ღ◈。

　　再好的企业ღ◈、再好的规划ღ◈、再好的招商业态ღ◈，不可能做到一劳永逸ღ◈、一成不变ღ◈，要加强购物中心与周边客户群的匹配度ღ◈，就必须不断地进行调整凯发K8国际ღ◈，因此业内也有“一年一小调ღ◈，五年一大调”的提法凯发K8国际ღ◈。

　　业态组合是变量ღ◈，体现的是趋势ღ◈，应随时而变ღ◈，随需而变凯发K8国际ღ◈，即使项目开业后ღ◈，也应该随着商业项目的发展ღ◈，不断进行业态与品牌的调整和优化ღ◈，进行相应的补充招商ღ◈。

　　租户营业额分析是业态调整的依据ღ◈。一是通过“坪效”指标的分析（坪效指的是每平方米的面积可以产出多少营业额ღ◈，用以计算租户的经营效益）ღ◈，了解租户的经营能力ღ◈。

　　通过另外一个重要指标——租售比（租售比=租户租金/租户营业额）ღ◈，可以分析租户的承租能力是否合理ღ◈。

　　这个指标通常是拿一个租金周期内的租金比对应周期的营业额ღ◈。通过这样的比较ღ◈，可以了解对应租户缴纳的租金占其营业额的比重ღ◈：

　　比重越高ღ◈，说明租金占租户经营成本较高ღ◈，如果持续一段时间ღ◈，这个指标都一直很高ღ◈，且有上升趋势ღ◈，就说明租户可能在经营上面临着一定的问题ღ◈，购物中心就需要考虑是否需要通过经营辅导或者减免租金的方式帮助租户解决经营问题ღ◈；

　　比重越低ღ◈，说明租户承受的租金水平占经营成本较低ღ◈，租户目前的租金是在其完全可接受的范围内的ღ◈，如果该指标在一段时间内都是相对稳定的ღ◈，则说明租户的经营状况是比较稳定的三人大战波多野结衣ღ◈。这类租户在租约到期后可以优先考虑续租ღ◈，而且具备较大的涨租空间ღ◈。

　　很多企业在做商业定位时ღ◈，一味强调标新立异ღ◈，夺人眼球ღ◈，事实上凯发K8国际ღ◈，商业项目要依据正常商业规律进行定位ღ◈，必须与所在城市ღ◈、区域的经济发展状况相适应ღ◈，与所在城市现在及未来的战略及规划相匹配ღ◈，与本身地块的潜在价值相匹配ღ◈，与周边的商业环境和竞争对手协调一致ღ◈，与商业发展的趋势相协调ღ◈，与当地消费者偏好相适应ღ◈。

　　招商部门应根据对消费人群类型的分析ღ◈，不断引进与消费人群需求相符的优质专业商家（产品）ღ◈，从购物中心商家（产品）组合角度提升消费人群对购物中心消费的总体满意度ღ◈。

　　结语ღ◈：不难预见ღ◈，自身的快速ღ◈、野蛮生长ღ◈，加上电商等外在的冲击ღ◈，商业地产将不可避免地迎来激烈的竞争ღ◈，相当一批盲目建设的商业项目将被重组或出局ღ◈，运营将决定最后的成败ღ◈，只有将运营环节打通ღ◈，以消费者需求为导向ღ◈，合理规划及优化业态组合ღ◈，并让租户最终受益ღ◈，才能让商业开发的价值最终得到体现ღ◈。

　　【免责声明】本文由商业地产课堂整理编辑ღ◈，部分内容及图片来源于网络ღ◈，版权归原作者所有ღ◈，转载请注明出处ღ◈，若有侵权请联系我们删除ღ◈。

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　　3岁女孩不幸离世ღ◈，距确诊仅3小时ღ◈！保险公司拒赔50万元重疾险ღ◈，只退还1.38万元保费ღ◈！律师介入……

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　　汤加群岛发生7.3级地震ღ◈，地震可能会在震源周围引发局地海啸ღ◈，但不会对我国沿岸造成影响（央视新闻）

　　汤加群岛发生7.3级地震ღ◈，震源深度10千米ღ◈。汤加属大洋洲ღ◈，西邻斐济ღ◈，由173个岛屿组成ღ◈，2022年全国共10.02万人口ღ◈。

　　据央视新闻3月28日报道ღ◈，美国《华尔街日报》27日援引美国战略司令部发言人的线“幽灵”隐形轰炸机本周已从美国密苏里州基地飞抵位于印度洋的迪戈加西亚基地ღ◈。

　　据央视新闻3月30日消息ღ◈，当地时间3月29日ღ◈，美国总统特朗普在接受采访时表示ღ◈，他“不在乎”汽车制造商因关税而涨价ღ◈。

　　房地产重磅ღ◈！四大一线日ღ◈，深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》ღ◈，对深圳市城市更新工作的规划指标ღ◈、用地管理ღ◈、税收优惠ღ◈、融资支持等方面进行规范ღ◈。

　　3月25日ღ◈，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第二十五次会议审议通过《广州城市新中轴海珠片区三滘ღ◈、东风启动区控制性详细规划》ღ◈，这是海珠区落实城市更新战略ღ◈、推动新中轴贯通的重要一步ღ◈。

　　但台湾地区内的2300万民众ღ◈，又怎会不知赖清德在岛内大肆炒作“台独”思想的目的和用意ღ◈。一旦这一项目顺利竣工ღ◈，台湾地区内的2300万民众ღ◈，都将会因这项大工程受益ღ◈。